こんにちは。会社員×不動産ライター×不動産投資家の3本柱で活動している田中ススムです。僕は2023年10月にアパート1棟を購入して大家さんデビューができました。
詳しくは電子書籍に書いていますので、読んでいただけたらうれしいです。
電子書籍にも書きましたが、１棟目は不動産投資をすると決めて半年で買えました。
ですが、2棟目をなかなか購入できません。次は法人で買おう！と思い立って法人を設立しつつ、物件探しにいそしんでいます。「これは欲しいぞ」「買えそうだぞ」という物件はいくつかあったのです。
でも、値引きを受け入れてもらえなかったり、融資が伸びなかったりでなかなか買えておりません。（機会があれば具体的に買えなかった案件について振り返りたいと思います。）
会社員として給料をもらっているし、ライター業も細々とですが続けているので急いではいません。しかし、せっかくなので収入の3本柱をそれぞれ太くしていきたいです。
焦っちゃいけないのは分かっています。
初心者がそんな簡単に買えるわけないでしょ
その通り。投資家があふれて競争が激しくなっているのも承知しています。
ただ、買えない理由を自分なりに考察したいと考え、ChatGPTと買えない理由を考えつつ対策を練ってみました。ライターとして壁打ちにAIを使うのはよくあることです。今回はそれを応用してみた次第です。
質問文（プロンプト）はこんな感じです
まず大雑把に次のように質問しました。僕は40代後半なので切りよく50歳の男性会社員Aさんとしています。ちなみに使ったのは月20ドル必要な「ChatGPT Plus」です。
あなたは不動産投資に詳しい専門家です。アパートを購入して貸し出す方式の不動産投資で２棟目を取得したいと考えている50歳の男性会社員のAさんがいます。Aさんが１棟目のアパートを購入したのが2023年10月です。半年以内に２棟目を買いたいと考えているのに買えません。理由として考えられることを10個挙げられますか。さらに詳しい情報が欲しい場合は質問してください。
こんなざっくりした質問で果たして答えてくれるの？
ススムしっかり答えてくれました
僕も情報が足りないかなと思ったので、「さらに詳しい情報が欲しい場合は質問してください」との一文を入れましたが、あっさり回答をくれました。
答えは……意外と的確だった
ChatGPTは即座に10種類の理由を返してくれました。意外と的確なものもあり、改めて戦略を練るきっかけになった次第です。一つずつ簡単に検証してみます。
回答1 資金不足
最初のアパート購入後、資金が十分に回復していない可能性があります。不動産投資は大きな初期投資が必要で、追加投資のための資金調達が難しい場合があります
確かに、こういうケースで２棟目にいけないことは多そうですね。
実際に中古アパートを融資で購入するなら諸経費で物件価格の7～10％は必要なうえ、自己資金は10〜20％求められます。合わせて3割ほどの資金が必要になることもあるので3,000万円の物件なら900万円です。
ただ、僕のケースでは、1棟目の自己資金は諸経費分だけでOKなアパートローンを使えたので、そこまで資金は減っていません。
回答2 ローン承認の難しさ
銀行や金融機関が、追加のローンに対してより厳しい条件を設定しているか、またはAさんの返済能力を疑問視している可能性があります
これはグサッときました(笑)。確かに金融機関がいくらでもお金を貸してくれる属性なら、どんな物件でも買えちゃいますね。
一方で、1棟目を買ってからもう何件も近くの金融機関に持ち込んでいますが、融資自体を断られているわけではありません。融資額や融資期間が希望に届かないということです。
でもこれが重要ですね。今の市況だと、僕のようなサラリーマン投資家が狙えるのはどうしても金額面から築20年超とか30年超とかが多いです。築浅にはなかなか手が届きません(;^_^A
すると融資期間が10〜15年程度となるので月々の家賃収入と返済の割合が合わないんですよね。
こうなると、月々の家賃収入に対する元利金返済の割合（返済割合）は、目安となる50％を大きく超え、60％～70％とかまで簡単に届きます。
こうなる、入退去や修繕などを考慮すると収支が合わなくなって、買えなくなるんです。これもローン承認の難しさというやつですね。
回答3 市場条件
不動産市場の状況が変化し、購入時期によっては価格が高騰して手が出ない、または望ましい物件が見つからない可能性があります
はい、そのとおりです。高くなりすぎて買えるものがなかなか見つかりません(笑)
不動産投資を志した人なら恐らくほとんどの人が読んだことがあるであろう、石原博光さんの「まずはアパート一棟、買いなさい！」の最新版（2021年9月）には、表面利回りの目安は13％と書いてありました。
確かにポータルサイトでも13％はあります。しかし、僕が確認できるのは、大体がかなり地方で築30年超といった物件です。いけると思ったらすぐ買い手がついたり、車庫が足りないといったデメリットがある物件です。
リスクを引き受けて買うから高い利回りを得られるのですが、それにしても価格が高くて（利回りが低くて）なかなかリスクを受け入れて購入するまで至りません。
回答4 物件の選定基準
Aさんが設定した物件の選定基準が厳しすぎる、または市場に合わないため、適切な物件を見つけることができない可能性があります
これもドキッとします。大家さんが集まる懇親会に出席していろいろ話を聞いていると、みなさんこれまで大なり小なりリスクを背負って物件を購入してきたことが分かります。
誰だって、入居付けに困らない駅近で、修繕リスクが少ない築浅がいいに決まっています。でも、なかなかそういった物件は利回りが低い、つまり価格が高いから、僕のように買えないのです。選定基準をある程度妥協することが、物件を買うコツであると分かります。
僕の場合は、大都市より地方で探すこと、入居者さんから敬遠されない程度の築古物件を念頭に、検討していくつもりです。
回答5 税制変更
不動産投資に関連する税制が変更され、追加投資の費用対効果が低下している可能性があります。
せっかく回答してくれたのですが、これは僕にはピンとこないので割愛させていただきます(笑)
回答6 運営の難しさ
最初のアパートの運営が思ったよりも難しく、2棟目の購入に向けた準備や計画が遅れている可能性があります。
これも僕の場合は当てはまりません（今のところはですが）。
いま所有している物件は、総世帯が4戸と小規模です。築年数もまだ15年ほどであまり手がかかりません。月に1回ほど、清掃がてら様子を見に行くくらいです。
回答7 市場リサーチの不足
市場リサーチが不十分で、投資に適した地域や物件タイプを特定できていない可能性があります。
ChatGPTって結構ズバット突いてきます(笑)。あまりフラフラせず、人口が増えないまでも大きく減少していない地域で、ファミリーも入れる2DKや2LDKの中古アパートにターゲットを絞って探索します！
回答8 法的・規制上の障壁
地方自治体や国の法律、規制が変更され、新たな投資に障壁となっている可能性があります。
これは僕にはピンとこないので割愛させていただきます。
回答9 競争の激化
他の投資家との競争が激しく、適切な物件を確保する前に市場から消えてしまうことがあります。
この指摘はまさにその通りです。
年明けに、1棟目を買った物件と同じエリアで、今度は1,700万円ほどで表面利回り13％程度というぜひ欲しいアパートが出てきました。
これはすぐ動かねばと思って即座に問い合わせをしたのですが、あっという間に成約していたのです。
水面下で話を聞かない限り、あれ以上早くは動けないのであきらめるしかありません。
回答10 個人的な事情
家族の状況、健康問題、仕事の変化など、個人的な事情により、投資活動に必要な時間やリソースを確保できない可能性があります。
これは現状ではあてはまりません。が、会社員として人事異動はいつ言い渡されるか分かりません。
比較的活動しやすい今のうちにどんどん行動していかなければと改めて思います。
ChatGPTの回答を踏まえた今後の戦略
分かっていたことではありますが、ChatGPTの回答を受け取ってみて、やっぱり僕はまだまだ行動が足りないなあと感じました。
融資条件が厳しいなら金融機関の開拓が必要です。僕も銀行員だったので分かりますが、物件の見方は金融機関によって多種多様。そして、少しでも早く物件情報を見つけるためにも不動産会社との接触を増やす必要もありそうです。
僕の場合、１棟目は銀行のアパートローンを使えたからすぐに買えたという側面があります。次は今後を見据えて法人で買いたいのでアパートローンは使えません。やはり、金融機関や不動産会社に足を運んで地道に関係をつくっていくのが近道だと分かります。
もっとChatGPTとキャッチボールを繰り返せば、どんどん議論を深められそうです。みなさんも悩んだときは壁打ちに使ってみてはいかがでしょうか。
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