不動産購入の初期費用はいくら？必要なお金を分かりやすく解説

マイホームがほしい、不動産投資に興味があるなどの理由で土地や建物を買いたいと思ったとき、こう疑問に思う人が多いでしょう。

わからないことが多くて購入のハードルの高さを感じ、動き出せないでいる人もいるのではないでしょうか。

僕はこれまで転職や転勤などいろんな事情で３度自宅を購入した経験があります。

28歳　戸建てを新築　→ 31歳で売却
34歳　マンション購入→ 43歳で売却
45歳　建売住宅購入　→ 居住中

この記事では、僕の経験もふまえて不動産購入に必要な初期費用を解説します。

初期費用を抑える方法や、自己資金をいくら準備すべきかの目安も紹介しますのでぜひ参考にしてください。

不動産購入に必要な初期費用8つ

不動産を購入する際に必要になる主な初期費用は次のとおりです。

1. 融資事務手数料
2. 融資保証料
3. 火災保険料
4. 不動産取得税
5. 固定資産税・都市計画税
6. 印紙税
7. 登記費用
8. 仲介手数料

一つずつ解説します。

融資事務手数料

金額が1,000万円超となることが多い不動産の購入では、金融機関から融資を受けることがほとんどです。融資事務手数料は、金融機関で不動産投資ローンを組む際にかかります。

融資事務手数料は定額のケースと融資額に応じて決まるケースがあります。定額の場合は5万円前後、融資額に応じて決まるケースでは、おおむね融資額の1〜3％程度です。

自宅用の不動産と投資用の不動産で大きな差はありません。不動産投資では、たとえば、不動産投資ローンに積極的なオリックス銀行は借入金額の2.2％以内、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスは1.65％です。

投資用に3,000万円の融資を受ける場合、オリックス銀行なら66万円、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスなら49万5,000円の手数料がかかります。

融資保証料

金融機関は借りた人が返済不能となった場合に備えて保証会社と契約するのが一般的です。融資を受ける人が保証会社に支払う料金が融資保証料になります。

保証料は、一括で支払う方式と、金利に上乗せして支払う方式の2種類あります。

一括の場合は借入金額の1～2%程度、金利に上乗せする方式では、0.2%~0.3%ほどを上乗せした利息を支払う形です。保証料は不要としている金融機関もあります。

火災保険料

不動産投資を行うに当たって火災保険への加入は欠かせません。火災や地震による倒壊など万が一の事態への備えが必要です。

保険料は物件の構造や所在地、補償内容などで大きく異なるため、各社の見積もりやシミュレーションで確認する必要があります。

不動産取得税

物件購入後、半年後くらいに請求される税金に不動産取得税があります。不動産取得税とは、土地や建物が所在する都道府県が徴収する税金です。原則として次の計算式で算出します。

不動産取得税＝固定資産税評価額×4%

ただし、土地や住宅に対する不動産取得税の税額は、2024年3月31日までに取得した場合、次のとおり税率が軽減されます。

不動産取得税＝固定資産税評価額×3%

さらに、土地については2024年3月31日までに取得した場合、固定資産税評価額の2分の1の金額が課税対象となっています。このほか、一定の条件を満たした住宅用建物は、税率をかける固定資産税評価額から1,200万円を控除できるなどの軽減措置があります。

参考：不動産取得税 | 税金の種類 | 東京都主税局

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、土地や建物の所有者が物件の所在地の市町村に納める税金です。

原則として納税額は次の計算となります。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％

都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％

ただ、住宅用の土地には税率をかける課税標準額が圧縮されるなど、軽減措置がいくつか用意されています。

1月1日時点の所有者に納税通知書が届きますが、年の途中で所有権が移ると精算が発生し、購入者が所有権移転後の税額を負担することになります。売り主が一括で納税し、買い主が売買代金と一緒に売り主に税額分を支払うのが一般的です。

参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋） | 税金の種類 | 東京都主税局

印紙税

印紙税は売買契約書など所定の文書に課税される税金です。不動産を購入するときの売買契約書や、金融機関から融資を受ける際の金銭消費貸借契約書にも課税されます。納税額に相当する収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて割印をすることで納付します。

記載された金額によって納税額が異なっており、主な金額に対する税率は次のとおりです。

契約金額100万円超500万円以下
→2,000円
契約金額500万円超1,000万円以下
→1万円
契約金額1,000万円超5,000万円以下
→2万円
契約金額5,000万円超1億円以下
→6万円

なお、不動産売買契約書については、2024年3月31日までの間に作成されるものは上記の税率が半分になる軽減措置があります。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登記費用

法務局で登記を行う場合に必要な登記費用には、新築にかかる所有権保存登記や、中古の場合の所有権移転登記、借入金の担保とした場合の抵当権設定登記にかかる国税の登録免許税があります。

所有権保存と所有権移転登記にかかる登録免許税は、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。主な税率は次のとおりです。

登記の内容	税率
土地の所有権移転	2％（1.5％＝2026年3月31日まで）
住宅の所有権保存	0.4％
住宅の所有権移転	2％
抵当権設定	0.4％

なお、個人が自分の居住用に住宅を新築や購入した場合の保存登記、移転登記、抵当権設定登記などには税率が軽減される措置があります。

参考：No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

参考：土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る 登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ

登記はトラブルを避けるため司法書士に依頼するのが一般的で、報酬は10万円ほどのケースが多いとされています。

仲介手数料

中古物件の購入で大きな初期費用の一つが仲介手数料です。

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸契約を締結する際に、間を取り持った不動産会社へ支払う報酬のことを指します。物件情報の提供や内見の手配、契約書作成などの関連業務の対価です。

具体的にどのくらいの費用がかかるのでしょうか。不動産売買における仲介手数料の計算は、物件の価格によって次のように上限が決められています。

物件価格	仲介手数料（消費税別）
200万円以下	物件価格の5％
200万円超400万円以下	物件価格の4％＋2万円
400万円超	物件価格の3％＋6万円

たとえば、200万円の築古戸建てを購入した場合は10万円（＝200万円×5％）に消費税を加えた金額、4,000万円の新築マンションを購入した場合は126万円（＝4,000万円×3％＋6万円）に消費税を加えた金額が、不動産会社に支払う仲介手数料となります。

不動産購入における初期費用の目安は物件価格の7％前後

以上の初期費用を考慮すると、一般的に不動産を購入する場合、初期費用として新築なら3～7％程度、中古物件は6～10％程度を想定しておくのが無難とされています。

たとえば中古マンションを購入するなら、2,000万円の物件で120万～200万円くらいみておく必要があるということです。

新生活に移るなら、さらに新しい家具や引っ越し代などもかかるでしょう。不動産投資を行う際には購入後に入居者を獲得するため数十万円のリフォームが必要になる場合もあります。

初期費用を抑える方法

数百万、数千万円の不動産を購入する場合、1万円や2万円は端数と考えがちですが、普通の生活ではそんなこと思いませんよね。大切なお金は少しでも節約したいところです。ここでは、不動産購入の初期費用で抑えられる可能性のあるものを解説します。

中古物件を購入する際、コストの大きな部分を占めるのが仲介手数料です。手数料はあくまで上限が決められているだけで、当然値下げ交渉は可能です。ですが、物件紹介、売主との交渉、契約手続きなどさまざまなサポートをしてくれる業者さんに強めの交渉はしにくい方もいると思います。

そのような場合には、仲介手数料の値下げよりも、自分が買いたいと思える金額をほしい利回りから計算し、購入代金の値下げ交渉を行う方が手っ取り早いかもしれません。

代金が下がるほど手数料も下がりますし、何より購入金額自体も抑えられる可能性があります。

また、そもそも売買を仲介してもらわなければ仲介手数料は発生しません。不動産会社が販売する売主物件で仲介会社を通さず契約できれば、手数料の節約につながります。

このほか、融資事務手数料や融資保証料が割安な金融機関を選んだり、火災保険料が低いネット保険を探すなど、自ら動いた分だけコスト軽減につながる可能性もあります。自分がかけられる労力と見合うコスト削減を実現しましょう。

不動産購入の初期費用とは別に頭金も検討

不動産を購入する際の初期費用についてみてきましたが、頭金をいくら用意するかも重要です。

たとえば3,000万円の戸建てを購入したとして、金利1％、融資期間30年で計算すると、下の表のように頭金の違いで返済額に大きな差が出てきます。

頭金	借入金	毎月の返済額
０円	3,000万円	96,491円
500万円	2,500万円	80,409円
1,000万円	2,000万円	64,327円

頭金を用意するだけで家計のやりくりもずいぶん変わります。ローン残高を少しでも減らしたり、月々の返済を軽くしたりするには頭金を多めに用意することが重要です。

一方で、いまの低金利環境下では、ローン金利は払いつつ少しでも現金を手元に残して投資信託や株式、あるいは不動産で運用する方が効率的とも考えられます。

僕はいまの家のローンを組む際、40代半ばという年齢を考えて少し多めに頭金を投入しました。でも、今振り返るともう少し手元に残して運用に回せばよかったと思ったりもしています。自分のライフプランと考え方にあわせて頭金の額は考えるようにしてください。